关于城市住宅小区地下车位转让中开发商与业主权利边界的法律分析
摘要：本论文聚焦城市住宅地下车位（以下简称地下车位）转让环节开发商与业主权利边界的法律剖析，系统梳理我国现行法规，深入探究地下车位在建设模式、产权所属层面的权利特质，结合典型司法案例研讨转让环节权利所属、转让约束等法律争议点。地下车位类型繁杂、法律条文存在模糊与空白，造成权利所属界定模糊、转让约束不清晰等状况成为研究所得，从法律阐释、合同条款核查、司法实务等方面提出明晰权利边界的途径，创新性构建“立法 - 司法 - 行政-宣教”协同治理机制，力求为规范地下车位转让行为、化解相关纠纷供给法律参照，保障房地产市场交易秩序与当事人合法权益，促进不动产权利制度健全。
关键词：地下车位；权利边界；法律分析；转让；权利归属
引言
住宅小区作为现代城镇人们居住的一种模式的同时,汽车也从奢侈品转换为普通百姓的交通工具。由于私家车拥有量越来越多,人们对车位的需求量也越来越大。城市住宅小区地下车位权归何处,其争议颇多。我国现行法律对地下车位权利属性及转让规则的规定尚未完善，房地产开发与销售环节利益链条又较复杂，开发商与业主在地下车位转让中常就权利归属、使用权限、处分限制等产生纠纷，明确这一过程中双方权利边界，既关乎当事人合法权益，也对规范房地产市场交易秩序、维护社会稳定有重要意义。相关法律规定的解读与典型案例的分析，可深入探讨地下车位转让中的法律问题，为合理界定双方权利边界提供理论与实践指引。
一、地下车位权利属性及相关法律规定
（一）地下车位的类型划分
地下车位作为房地产开发重要配套资源，分类依不同标准呈现多样，致使权属认定复杂，建设方式上，车位分结建式与单建式 。结建式依附地上建筑同步建设，与主体结构共用基础，建设成本同地上建筑合并核算；单建式独立建设，有独立规划、设计、施工流程，独立性强[1]。产权归属方面，地下车位主要含专有、共有、人防三类，专有车位由开发商出资，未计入业主共有部分，具有独立空间，可单独确权登记，共有车位占用小区公共场地，服务全体业主，产权归业主共有，人防车位基于战备需求建设，产权归国家，平时可停车但禁止买卖，不同类型车位权利属性、使用规则、处置限制存在差异，权属边界易引发争议，开发商对结建式专有车位依投资归属主张处分权，部分业主认为地下空间属全体业主共有，车位应是公共设施，法律解释和利益诉求的冲突成为车位纠纷核心问题。
（二）我国现行相关法律规定
我国规范地下车位权利归属及转让的法律条文散见于《民法典》《人民防空法》及相关司法解释，《民法典》第275条指出，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库归属，可由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定，占用业主共有道路或其他场地的车位属业主共有。此条款确立约定优先原则，却未明确约定不明时的权利归属，司法实践中法院对“约定不明”认定标准不一，有的以合同条款清晰程度为依据，有的综合建设成本、规划用途等因素，《人民防空法》提到人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者，但未明确人防车位产权归属及转让限制，理论界存在“国家所有说”“投资者所有说”“业主共有说”等不同见解，各地法院审理人防车位纠纷时裁判标准差异导致司法实践中同案不同判情况偶有出现[2]。法律规定存在模糊地带与空白区域，地下车位转让实践中开发商与业主常对法律条文作出不同解读，使得权利边界争议更为突出。
二、地下车位转让中权利边界争议焦点
（一）权利归属的争议
未计入公摊面积的专有车位，开发商以投资建设为由主张所有权可自由转让，援引《民法典》“谁投资，谁受益”原则，提出自身承担全部建设成本自然应享有完整处分权；业主则坚持小区地下空间与地上建筑构成有机整体，车位作为配套设施的核心功能是满足业主停车需求，理当纳入全体业主共有的公共部分范畴，部分地方出台的规范性文件中关于小区配套车位需优先保障业主使用的条款，亦成为业主主张权利的关键支撑。人防车位的权利争议中，开发商以实际投资者身份宣称享有使用权与收益权，可进行转让或出租，实践里常通过签订长期租赁合同的方式变相实现车位使用权的转让；业主着重强调人防车位的国防属性，认为其不应作为普通商品进入交易市场，使用所获收益应归全体业主共有，从公共利益角度出发，人防车位的使用及收益分配必须服务于全体业主的共同需求。部分小区因规划方案调整、建设过程中相关资料缺失等情形，难以准确判定车位是否已计入公摊范围，这一状况进一步激化了权利归属的争议，致使双方在转让环节各持主张互不相让，大量此类纠纷涌入法院，给司法裁判工作带来了显著压力。
（二）转让限制的争议
开发商为保障自身利益，常借合同条款限定车位转让对象，要求仅能转让给本小区业主或经其许可方可转让，理由是避免外来车辆进入小区，保障业主停车权益与居住安全；业主则视该限制为对自身财产处分权的侵犯，依据《民法典》中所有权相关规定，所有权人对自有不动产依法享有占有、使用、收益及处分权利，开发商无权限定转让对象。转让价格层面，开发商可能凭借市场优势抬高车位售价，尤其在车位供需紧张的小区，通过捆绑销售、捂盘惜售等手段营造供不应求假象，迫使业主高价购入；业主以价格不合理为由拒绝接受，部分主张参照周边车位市价或政府指导价确定转让价格，双方难以达成共识[3]。转让方式上，人防车位租赁期限法律未作明确规定，开发商常签订20年以上长期租赁合同变相转让使用权，业主对此存在异议，认为该行为违反《民法典》租赁合同期限相关规定，长期租赁可能损害后续业主权益，此类争议严重阻碍地下车位正常流转。
（三）合同条款的争议
部分开发商在合同内拟定霸王条款，诸如豁免自身责任、加重业主义务、排除业主核心权利等，合同约定车位出现质量问题开发商仅承担有限维修责任，对业主因此蒙受的损失拒绝赔偿，此类条款明显违背《民法典》有关合同公平原则及违约责任的规范；或规定业主不得对车位实施任何改造，限制业主对车位的合理利用，无视业主基于所有权对车位享有的处分权限，业主签订合同后察觉条款显失公平，要求变更或撤销合同进而引发纠纷，合同对车位使用年限、维修养护责任、违约责任等关键事项约定模糊，也致使双方履行合同过程中产生分歧，难以明确各自权利义务边界，合同未约定车位维修基金的筹集与使用方式，当车位出现重大维修需求时开发商与业主相互推卸责任，导致车位无法得到及时修缮，影响正常使用。
（四）配套权益的争议
开发商转让车位时可能未明确周边附属空间使用范围，业主间常因相邻空间占用产生矛盾，有的在车位周边安装地锁、堆放杂物影响相邻业主正常使用，开发商未作明确规定致纠纷难解决，通行权层面部分小区地下车位规划不合理，车位间通道狭窄阻碍车辆通行，业主认为开发商未保障正常使用权益且不符合建筑设计规范，开发商以规划审批通过为由拒绝整改。物业服务企业对地下车位管理标准不统一，车位清洁、安全保障等存在疏漏，开发商与业主对物业服务责任划分有争议，均认为对方应承担更多责任进一步模糊权利边界，因物业未及时清理车位积水致车辆打滑受损，业主要求赔偿物业则认为开发商交付车位存在排水设计缺陷，双方相互扯皮使业主权益无法保障。
三、明确地下车位转让权利边界的路径
（一）完善相关法律法规
立法层面需细化地下车位权利归属及转让规则，针对不同类型地下车位明确产权界定标准，对约定不明的情形可参考国外实践经验，制定统一的归属判定规则，建设成本未分摊且规划文件中明确标注为车位的，产权归开发商；建设成本已分摊或占用业主共有场地的，产权归全体业主共有。人防车位应在明确国家所有权的基础上，细化投资者的使用管理权限与收益分配机制，规定仅可进行租赁且期限不得超过法定年限，收益按相应比例划归业主委员会，专项用于小区公共设施的维护修缮[4]。同时需强化对开发商转让行为的监管力度，制定合理的价格指导机制并建立价格备案制度，遏制不合理定价行为；明确转让合同的必备条款，严禁设置霸王条款，切实保障业主合法权益，通过完善相关法律法规，为地下车位转让活动提供清晰的法律依据，从根源上厘清开发商与业主的权利边界，降低法律适用过程中的不确定性，压缩争议产生的空间。
（二）规范合同签订与履行
地下车位转让合同签订前，开发商和业主需展开全面协商，清晰界定权属归属、使用年限、转让限制、配套权益及维修养护责任等重要内容，合同遣词造句应力求通俗易懂，杜绝语义含混的表述，遇到专业性词汇，必须给出详尽阐释，保障双方对合同条款理解无偏差，相关主管部门可编制地下车位转让合同示范文本，供市场主体参考借鉴，文本中应设置权利义务对等条款，明确各方责任划分与风险分担规则，从而降低因合同缺陷引发纠纷的概率，合同履行阶段，双方须严格依约行事，建立健全履约监督机制，定期核查合同执行状况并进行效果评估。一旦出现争议，首先应通过友好协商寻求解决方案，若协商未果，则依据合同既定的争议解决条款，借助仲裁或诉讼等法律手段妥善处理，确保合同完整履行，稳固交易双方权利边界，切实维护市场交易安全与当事人合法权益。
（三）强化司法实践指导
司法机关审理地下车位转让纠纷案件，需统一裁判尺度，准确适用法律，裁判文书可借典型案例，细致剖析权属认定、转让限制的判断准则，法律规定模糊之处，依据《民法典》公平、等价有偿、诚实信用等基本原则裁判，填补适用空白[5]。最高人民法院宜适时出台司法解释或指导性案例，就地下车位权属认定、合同效力、配套权益分配等常见争议作出明晰规定，为基层法院裁判提供参照，可搭建典型案例数据库，定期公布案例成果，开展法官系统化培训与深入研讨，全方位提升专业素养和审判能力，以司法裁判引导开发商、业主依法行事，推动地下车位交易市场规范有序，明晰权利边界，实现司法公正与社会和谐。
（四）加强行政管理与监督
房地产行政主管部门应携手国土规划和自然资源部门、住房和城乡建设部门，加强地下车位建设、规划、销售各环节监管，规划审批环节需严格审核车位规划方案，准确划分车位类型与权属性质，要求开发商在规划文件中明确标注产权性质、使用年限等关键信息，按规定公示。销售阶段要督促开发商如实公开车位产权状况、转让条件，坚决制止虚假宣传与违规销售；建立销售合同备案审查机制，仔细核查合同条款合法性，防范霸王条款出现；国土规划和自然资源部门、住房和城乡建设部门需开展调查取证，对确有违规行为的开发企业或物业企业进行约谈并要求整改，逾期未改或存在违法行为的，依法移交城市综合管理部门处理。设立地下车位交易备案制度，实时监测交易动态，对捆绑销售、哄抬价格等违规行为依法处理，必要时采取行政处罚；广泛开展法治宣传，通过法律培训、发放手册、举办讲座等多种形式，提高开发商与业主法律素养，引导各方依法进行地下车位交易，减少矛盾纠纷，营造公平透明的房地产市场环境，保障各方合法权益，促进行业稳健有序发展。
结语
地下车位转让过程中开发商与业主权利边界的厘清，是化解相关纠纷、维护房地产市场秩序的核心，完善法律法规、规范合同订立与履行、强化司法实践指引、加强行政管理与监督等多维度举措，可有效划分双方权利义务以减少争议，利于构建公平有序的房地产交易环境，对推动我国不动产权利制度现代化转型具有深远影响。未来伴随房地产市场发展与法律制度完善，需持续关注地下车位转让中的新问题新情况，不断优化法律规则与管理机制，为地下车位交易提供更公平有序的法律环境，切实保障当事人合法权益，促进房地产市场健康稳定发展，为社会治理体系和治理能力现代化建设提供助力。
参考文献
[1]吴泠霏.小区地面停车位权属纠纷问题研究[D].辽宁省:沈阳师范大学,2023.
[2]徐寰玉.城市住宅小区地下车位权属问题研究[D].江西省:南昌大学,2019.
[3]石佳.未登记地下车位排除抵押权强制执行问题研究 ——以张某购买地下车位纠纷案为例[D].辽宁省:沈阳师范大学,2023.
[4]姚怡兵.人防车位归属与利用研究[D].辽宁省:沈阳师范大学,2021.
[5]王庆,苗屴.无产证地下车位流转的业务实质及税收处理分析[J].财务与会计,2019,(16):53-56.
