商铺租赁遭遇物业无权出租遭拆除，良承律师助商户挽回损失获赠锦旗
发布时间：2026-04-30 14:51:47
商业租赁中，商户最怕租到产权不明的场地。物业擅自将业主共有区域出租，后被业主拆除致商户停业、索赔无门。本期良承案例，深度复盘一起典型物业公司擅自出租业主共有区域租赁合同纠纷案。面对无权处分、房屋拆除、经营停滞、责任推诿等多重难题，良承律师通过精准的法律定性与证据组织，最终为当事人解除合同、全额退还租金押金并获赔3.5万元，累计挽回经济损失近10万元，当事人特赠锦旗致谢。
案情直击：突如其来的“拆墙”危机
原告自2020年起承租被告某大厦一层北楼梯转角处40㎡房屋，2025年3月7日续签《租赁契约》，约定租期2024.11.15-2025.11.15，月租金8000元，原告支付押金10000元并足额交租至2025年8月15日。
承租期间，原告将房屋分隔为两间商铺正常经营。2025年6月，突发变故：案涉房屋被认定为小区业主共有区域，业主主张权利并拆除部分房屋结构，导致原告的店铺无法正常经营；被告物业公司非但未妥善处理，反而将剩余区域另行出租，致使原告合同目的彻底落空。无奈之下，原告委托我所郭会鹏、赵韩宾律师提起诉讼，请求解除合同、返还租金押金、赔偿经营损失。
办案难点：五道关卡，维权步步惊心
本案并非普通退租纠纷，而是交织无权处分、第三方侵权、部分履行等多重难点：
无权处分与合同效力争议：被告无权处分业主共有部分，合同是否有效？被告抗辩“无权处分不影响合同效力，仅部分不能使用不构成根本违约”。
解除权认定：部分拆除 + 后续另行出租，是否构成整体根本违约、是否达到“合同目的无法实现”的解除标准？解除时点如何确定争议极大。
责任推诿：被告以“拆除系业主所为、己方非侵权人”，拒绝承担赔偿责任。
经营损失举证难：原告主张的7万元损失（含转让费、装修、利润）缺乏完整鉴定报告与凭证，面临举证不能的风险。
租金押金费用核算复杂：租金与押金涉及面积拆分、水电抵扣等复杂计算。
律师策略：剥离侵权干扰精准破局，锁定违约核心
面对被告的强势抗辩，良承律师团队快速制定靶向诉讼策略，直击案件关键：
法律定性：直击“根本违约”
依据《民法典》第 708 条、第 563 条，被告作为出租人，未能提供权属清晰、可正常使用的租赁物，导致原告经营目的落空，已构成根本违约。委托人享有法定解除权，剥离第三方侵权对违约责任的抗辩影响。
事实论证：商业经营的整体性
针对“部分拆除不构成根本违约”的抗辩，我们强调商业经营对空间完整性的依赖。部分区域毁损导致整体商业价值贬损，且被告后续将剩余区域另租他人，直接导致合同完全无法履行。
证据组织：构建完整链条
尽管缺乏专业鉴定报告，郭律师及团队指导当事人整理了转让费支付记录、装修投入凭证及过往经营流水。通过务实的举证，证明了损失的客观存在，为法院酌定赔偿金额提供了坚实基础。
诉求细化：精准核算主张
明确合同解除时间，按面积与使用期间精准计算应退租金；押金扣除无争议水电费后全额返还；损失部分结合实际投入与经营情况，请求法院依法酌定。
辩护成果及维权要点
经过法庭审理，法院采纳了我方关于“根本违约”及“合同解除”的核心观点。
最终判决结果：
·解除双方《租赁契约》；
·全额返还案涉房屋租金及押金（扣除无争议的水电费后）。
·判令被告赔偿原告经济损失3.5万元。
原告为表谢意，特向良承律师团队赠送锦旗，对律师的专业能力、办案效率与尽责态度给予高度认可。
本案的胜诉，为处理同类物业租赁纠纷提供了宝贵的经验：
核心法律结论
·物业公司无权擅自出租业主共有区域，即便合同有效，亦因违反适租义务构成根本违约，承租人可解除合同并索赔。
·损失主张要“务实”：经营损失虽难精确计算，但通过转让费、装修投入等基础证据证明“损失客观存在”，法院通常会结合过错程度进行酌定，无需苛求完美举证。
·责任边界要清晰：出租人不能以“第三方侵权”为由，逃避其在合同项下的违约责任。
承租人维权实务要点
·签约前核查产权：要求出租方出示权属证明，警惕楼道、大堂、楼梯间等共有区域出租。
·保留全套证据：合同、转账记录、现场照片、经营流水、装修凭证等，缺一不可。
·损失主张务实酌定：无需苛求完美鉴定，提交基础证据即可，法院通常结合过错、投入、经营情况裁量。
·租金押金精细核算：按面积、使用期间拆分，扣减无争议费用，数据清晰更易获支持。
租赁交易，产权是前提，适租是底线。遭遇物业擅自出租共有区域、无故清场、拒不退赔等侵权违约情形，切勿被动妥协，及时委托专业律师固定证据、锁定违约、精准索赔，用法律武器守护合法权益。
在良承，我们相信，专业的法律服务在于透过复杂的表象，精准锁定责任的核心。以精准法律分析、务实诉讼策略，全力维护当事人合法权益，致力于为当事人提供有温度、有力度的法律支持。